רגע לפני שאתם פותחים את אתרי חיפושי הדירות הטרנדיים של התקופה, אתם חייבים לדעת בדיוק מה התקציב הכללי שעומד לרשותכם – ההון העצמי הגדול ביותר שאתם יכולים לגייס וסכום המשכנתא שסביר שתקבלו.
רשמו לפניכם שיש להוריד מסכום זה אי אלו אלפי שקלים של תשלומים שונים לגורמים שונים במהלך הדרך, וביניהם מס הרכישה, עו"ד, שמאי מקרקעין, דמי תיווך אם תשתמשו בשירותי מתווך, עמלות בנקאיות ותשלומים קטנים נוספים בעבור הפקת מסמכים והחתמתם מול גורמי ממשל שונים.
אם תבחרו ללכת עם יועץ משכנתאות פרטי שיבצע עבורכם את סקר השוק והמו"מ מול הבנקים, תיפרדו מעוד כמה אלפי שקלים (שכנראה אכן יכולים לחסוך אלפים רבים יותר במשכנתא).
לאחר מכן גם יגיע אולי שיפוץ קטן או גדול, התשלום למובילים, ריהוט חדש ועוד. רשמו את כל אלה לפניכם כדי שלא להגיע מאוחר מדי להבנה שלא הערכתם נכון את התקציב. כל הנ"ל יושב תחת הכותרת החשובה מאין כמוה: מה חשוב לדעת לפני שלוקחים משכנתא.
מצאתם את הדירה. מה עכשיו?
מהרגע שמצאתם דירה ועד הרגע שהיא תירשם על שמכם בטאבו לא אמורים לעבור יותר משלושה שבועות. מה שנראה כרגע כמו עולם מקביל עם שפה ומושגים חדשים וזרים, יהפוך תוך כמה ימים לחלק בלתי נפרד מעולמכם, עד כי לא תבינו איך הזמן עבר כל כך מהר וזה אך לפני חודש הייתם אנשים ללא דירה וללא משכנתא. הצעדים הבאים מפורטים ע"פ סדר הפעולות הקבוע של לקיחת משכנתא.
צעד ראשון: בקשה לאישור עקרוני למשכנתא
אתם מבקשים מבנק או מבנקים שונים למשכנתאות מסמך שנקרא "אישור עקרוני למשכנתא". ביחד עם הבקשה, אתם מצרפים פרטים מדויקים שניתן לאמת אודות מצבכם המשפחתי והכלכלי, נתוני שכר והכנסות, מחיר הדירה שאתם רוצים לקנות ואת סכום המשכנתא שאתם מבקשים לקחת.
תשובת הבנק היא מסמך רשמי שיכלול אישור (או סירוב) לסכום ההלוואה ביחד עם התנאים שהוא מציע – התמהיל, תקופת ההלוואה, שיעורי הריבית לכל אחד מהמסלולים, סכום ההחזר החודשי, כל העמלות הנלוות שתידרשו לשלם ועוד... מסמך זה תקף ל-24 ימים בהם הבנק מחויב לתנאים שהציע.
התנאים תקפים בתנאי שהפרטים שמסרתם היו מדויקים, ותוכלו לאמת אותם במסמכים.
צעד שני: סקר שוק
לאחר שיש בידכם כמה אישורים עקרוניים למשכנתא, מתחיל המו"מ שלכם מול הבנקים להשוואת הצעות ושיפור התנאים. אל תזלזלו לרגע בכוח המיקוח שלכם, התחרות בין הבנקים אדירה.
צעד שלישי: פתיחת תיק משכנתא
זה תהליך בירוקרטי של רישומים, אישרורים וחתימות על מסמכים שונים מול מוסדות שונים. להלן:
ייפוי כוח נוטריוני. הבנק יספק לכם מסמך עליו חותם נוטריון. עליכם לבחור בנוטריון הראשון הקרוב לביתכם. זה הליך פקידותי לחלוטין ויוקרתו של העו"ד אינה חלק בעניין, כמו גם אגרת התשלום שהיא קבועה.
רישום משכון ברשם המשכונות. טופס שהבנק יספק לכם שהופך את הדירה שלכם באופן רשמי כערבון (משכון) כנגד ההלוואה שאתם עומדים לקחת. רשום המשכונות הוא משרד ממשלתי.
כתב התחייבות של המוכר. האדם או הגוף ממנו אתם קונים את הדירה חותם באמצעות עורך דין על טופס כתב התחייבות שמאשר לבנק לערוך שינויים בטאבו של הדירה.
פרטי חשבון המוכר ואישור קבלת סכום ראשוני. המשכנתא משולמת לאחר שכבר שילמתם מהונכם הפרטי את הסכום הראשוני למוכר, בין אם הוא אדם פרטי ובין אם הוא קבלן. עכשיו אתם נותנים לבנק את פרטי חשבון הבנק של המוכר ואישור על המקדמה שכבר שילמתם לו. הבנק יעביר ישירות לחשבון של המוכר את סכום המשכנתא.
רישום בטאבו. רישום הדירה בטאבו על שמכם בצירוף טופס הערת אזהרה שמציין כי הדירה ממושכנת לבנק ולכן לא ניתן להעביר / למכור אותה לקונה אחר מבלי להתייחס למשכנתא שרשומה עליה.
צעד רביעי: רכישת ביטוח משכנתא
רגע לפני שאתם חותמים על הלוואה גדולה לטווח שנים ארוך, אתם מבטחים אתכם ואת הבנק שמעניק לכם את ההלוואה מפני אי אלו תרחישים שעלולים לקרות עם השנים ולחבל בדרך לפירעון המשכנתא. עוד על ביטוח חיים ומבנה למשכנתא ומדוע לא כדאי לקחת את הצעת הפוליסה של הבנק, בהמשך.
צעד חמישי: שחרור כספי המשכנתא
המסמכים הרבים שחתמתם עליהם אתם, עורכי הדין, הנוטריון, מוסדות המדינה והבנק מתכנסים לרגע אחד בו מעביר הבנק למשכנתא את סכום המשכנתא כולה לידי המוכר. החל המחודש הבא תתחילו לשלם את ההחזרים החודשיים. מזל טוב, יש לכם דירה. וגם לבנק.
כל מה שאתם צריכים לדעת על ביטוח משכנתא
כאמור, עם החתימה על המשכנתא תצטרכו גם לרכוש ביטוח עליה. זהו ביטוח חובה ע"פ חוק וזו דרכו של הרגולטור להגן עליכם מפני אסון, ועוד אמצעי להבטחת החזר ההלוואה לבנק עד לשקל האחרון. ביטוח המשכנתא נחלק לשני חלקים – ביטוח חיים וביטוח מבנה – ושניהם מתנהגים קצת אחרת מכל ביטוח רגיל, שכן בסופו של דבר הבנק הוא זה שמפוצה ע"י חברת הביטוח, על אף העובדה שאתם בעלי הפוליסה הלכה למעשה. פיצוי הבנק מגן בעצם עליכם.
ביטוח מבנה למשכנתא
כל עוד יש לכם משכנתא, הדירה שרכשתם היא המשכון והבטוחה של הבנק שגם אם לא תוכלו לעמוד בהחזרים, הוא יקבל את כספי ההלוואה שנתן. (במקרה קיצון יוכל הבנק לעקל את הכנס, למכור אותו ולקבל את הכסף).
על כן יש לשמור על הנכס ועל ערכו. במקרה של פגיעה במבנה החל משריפה קלה או פגעי מזג אוויר ועד למקרה של הרס המבנה לחלוטין בעקבות רעידת אדמה למשל, תכסה חברת הביטוח את הוצאות התיקון שיחזיר את הנכס לערכו האמיתי בשוק, שלא לומר להיותו ראוי למגורים במקרה של קטסטרופה.
סכום ביטוח המבנה מגיע עד לסכום המשכנתא ולא לערך הדירה בשוק. מה גם, שסכום הפיצוי של חברת הביטוח הוא למעשה הסכום שיעלה לבנות את הנכס מחדש במקרה של הרס טוטאלי. ההמלצה הגורפת היא להחליט להרחיב בכמה שקלים נוספים בחודש את ביטוח המבנה למשכנתא עד לגובה ערך הדירה כולה, כדי להיות מכוסים כנגד מקרי קיצון.
מחיר הפרמיה של ביטוח מבנה עומד על כמה מאות שקלים בשנה, כך שההוצאה החודשית יחסית זניחה.
ביטוח חיים למשכנתא
זוהי פוליסת ביטוח חיים המכסה אך ורק את תשלומי הביטוח ומספקת הגנה למקרה של מוות חלילה של אחד מבני הזוג. אך ורק במקרה כזה תשלם חברת הביטוח את יתרת חוב ההלוואה לבנק, והנכס שנרכש במיטב כספי המשפחה יישאר בידיה. מה עלול לקרות ללא ביטוח כזה? המשפחה האבלה אמורה לשאת בהוצאות המשכנתא הכבדות, ואם היא אינה מצליחה לעמוד בהן, הבנק יכול לעקל את הנכס לידיו ולמכור אותו כדי לכסות את החוב שנשאר. כך נותרת משפחה לאחר אסון אישי מול אסון כלכלי קולוסלי – ללא דירה וללא ממון.
פרמיית ביטוח החיים למשכנתא תלויה בגילכם ובמצבכם הבריאותי, ומבוססת על שאלון רפואי ארוך ומפורט. חשוב מאוד להקפיד כי כל הפרטים שאתם מוסרים בשאלון זה הם נכונים ומאומתים. על סמך שאלון זה מתמחרת חברת הביטוח בעצם את הסיכון שלכם כלווים של הלוואה גדולה לתקופה ארוכה. פרמיית ביטוח החיים עולה עם השנים עם קפיצות משמעותיות יותר במעבר בין עשורים.
עם הגשת טפסי ההלוואה לחתימה יציע לכם הבנק לרכוש את ביטוח המשכנתא שלו ולעשות את הכל במקום אחד. זו אמנם נשמעת כמו הצעה מפתה, אך שוב ושוב מוכח כי מחיר ביטוח המשכנתא של חברות הביטוח הוא אטרקטיבי יותר.
כשזה נוגע לביטוח המבנה אין הבנק רשאי למכור לכם גם ביטוח צד ג', שהוא הכרחי וחשוב לכיסוי כל התרחישים שעלולים לקרות לאורך שנות המשכנתא. בוודאי אם מדובר בדירה בבית משותף. הצפה בדירה או שריפה למשל שעלולות לקרות בדירה שלכם ולגרום נזק לדירת השכנים הסמוכה או חלילה לשכנים, עלולה לעלות לכם ביוקר.
חשוב מאוד לבצע סקר שוק בין כמה חברות ביטוח לפני שסוגרים ביטוח משכנתא – חיים ומבנה – ולבחור בפוליסה הנוחה ביותר. שימו לב, כשאתם מבצעים את ההשוואה בין ההצעות השונות לגבי ביטוח החיים, אל תסתכלו רק בתשלומים של השנים הראשונות, אלא דווקא עד לאיזה סכום הם מטפסים ומתי מתרחשות הקפיצות העיקריות במחיר הפרמיה החודשית.
טיפ בענייני ביטוח המשכנתא: שימו לכם תזכורת כל כמה שנים ספורות לבצע סקר שוק זה מחדש ולבדוק אם אתם יכולים לשפר את התנאים מול חברת הביטוח שלכם או מול אחרת. הן משום שתנאי השוק משתנים והתחרות בין חברות הביטוח עובדת לטובתכם, והן משום שיתרת החוב שלכם קטנה ויש לכך השפעה על סכום הביטוח.
לסיום, כדאי ואולי אף תשמחו לדעת ששנת 2021 נפתחה עם בשורה לנוטלי המשכנתאות, וזאת בעקבות שינויים ברגולציה ובהנחיות בנק ישראל הן לגבי תמהיל המשכנתא והחלק המוצמד לריבית הפריים והן בהתייחס לעמלת הפירעון המוקדם – עניין חשוב למעוניינים למחזר את המשכנתא הקיימת שלהם.
נגישות
כתוב תגובה
תוכן התגובה:
שם מלא: