יוון - משברים והזדמנויות השקעה
תחילה קצת רקע: לפני פרוץ המשבר הכלכלי העולמי של שנת 2008 יוון "חגגה" שיא במחירי הנדל"ן שלה. המשבר תפס את המדינה כולה עם המכנסיים למטה וזה לא מפתיע, כי כך חוו אותו כמעט כל מדינות המערב בעולם. אלא שהאשראי של יוון היה מבוסס במידה רבה מאוד על אשראי אמריקאי, דבר שהכניס את המדינה לגירעון במתכונת אסון. העובדה שליוונים לא היו מקורות מימון אחרים, הקריסה את המערכת הכלכלית.
יוון נכנסה לסחרור של כמה שנים קשות עד 2015, אז החליט האיחוד האירופי שהוא נכנס לתמונה כדי לעצור את המשך הקריסה. מדינות האיחוד התגייסו כדי להשאיר את יוון בארגון ובמצב כלכלי יציב, תוך כינון מספר צעדי הבראה. בין השאר, הזרים האיחוד האירופי ליוון מעל 300 מיליארד אירו במסגרת מעניקים וחבילות סיוע, שהביאו להתאוששות של הכלכלה היוונית לקראת שלהי 2017 תחילת 2018.
זה היה הרגע בו החלה מגמה של עליית מחירי נדל"ן ביוון והשוק החל לעבור הבראה מואצת. בעוד שהכלכלות של מדינות אירופה החלו התאוששות בשנת 2010, הכלכלה היוונית עשתה זאת עשור מאוחר יותר, אך בקצב מואץ. כדי להבין כמה מהר התאושש השוק היווני, אפשר לראות כיצד בשנת 2023 שוק הנדל"ן עלה ביותר מ-12% בהשוואה לעבר, וכבר יש נתונים על הרבעון הראשון של 2024 במסגרתו השוק ממשיך לעלות.
האם עדיין כדאי להשקיע בנדל"ן ביוון?
נשאלת השאלה האם כל אלה שלא רכשו נדל"ן ביוון עד עכשיו פספסו את ההזדמנות והמחירים הפכו להיות גבוהים מדי? התשובה היא שלא. מחירי הנדל"ן ביוון כיום נמצאים ב-75% מהשיא שלהם בשנת 2008. כלומר, עדיין נמוכים ויש עוד הרבה לאן לעלות. לפי מגזין ECONOMIST ב-2022 יוון הוכתרה ככלכלה הצומחת מספר אחת בעולם מתוך 35 מדינות (ישראל היתה אז במקום הרביעי) וגם ב-2023 יוון, בפעם השניה ברציפות, זכתה בתואר הזה. הנתונים הללו מצביעים על צמיחת משק שאינה תלויה רק בענף הנדל"ן והיא בהחלט משפיעה עליו לטובה עבור משקיעים מהירי החלטה.
יש גם סיבה נוספת לכך שעדיין כדאי להשקיע ביוון, אולי אף יותר מבעבר, והיא שינוי גדול שעומד להתרחש בקרוב. עד לאחרונה, שוק המשכנתאות ביוון היה מבוסס על אפס הלוואות. כל מי שרצה לרכוש דירה ביוון היה צריך להגיע עם הון עצמי. כך נוצר מצב בו היום מדובר בשוק מאוד יציב, שאינו בועתי, משום שיש קרוב לאפס מימון על נכסים. בימים אלה היוונים מתחילים לפתוח את אפשרות הענקת המשכנתאות, אחרי שהבנקים שלהם הגיעו לשלב בו הם יכולים לתת אחוז מסוים של משכנתאות מנתח הרווחים שלהם. אם בעבר רוכש היה צריך להיות בעל הון של 150 אלף אירו לצורך רכישת דירה, כיום הבנק היווני נותן משכנתא בגובה של 50% והקונה מגיע לעסקה רק עם 75 אלף אירו. יש גם בשורות טובות עוד יותר, נטילת המשכנתא ביוון פתוחה גם לזרים!
איך כדאי להשקיע בנדל"ן ביוון?
השקעות בחו"ל מעוררות אי נוחות מסוימת, במיוחד בעולם הנדל"ן, כי הריחוק מהנכס עלול להקשות על הניהול שלו. ככה גם הרגישו אלעזר קייקוב, הראל רבינס ויודיק מדר, שהשותפות שלהם התחילה עוד בשנת 2018. "חיפשנו פתרון פיננסי לעצמנו, כי הבנו שמאוד קשה יהיה לרכוש דירה להשקעה בארץ. קראנו חדשות, חיפשנו יעד נדל"ני והגענו לאתונה. זה שוק יחסית קרוב לארץ, המנטליות זהה למדיי ומדובר במוצר נדל"ני קרוב למה שמכירים בארץ" מספר קייקוב.
"במרכז תל אביב יש דירת 40 מטר להשקעה שהיא מוצר אידיאלי, אבל יחסית נדיר ויקר. הבנו שבאתונה אפשר למצוא בקלות רבה יותר דירה דומה בכל הפרמטרים שכוללים מיקום מבוקש, תשתיות ומיסוי. כל אחד מאיתנו רכש דירה, עשה שיפוץ מינימלי, השכיר את הדירה וראה כי טוב. אחרי זה הסכר נפרץ; חברים ומשפחה ביקשו גם והתחיל פרויקט חיבורים. מהר מאוד הבנו שיש פה בסיס עסקי להקמת אפיק בטוח להשקעה. אנשים מוכנים לשלם על כך שלא יעקצו אותם ולא יגנבו מהם."
סוד ההצלחה היה נוכחות משמעותית ופעילה ביוון, שדאגה להתקדמות עקבית ורציפה בפרויקטים שונים, טיפול מהיר בבעיות והתנהלות חלקה מול גורמים מקומיים. זאת בניגוד לחברות רבות אחרות, שמנהלות השקעות נדל"ן "בשלט רחוק" ולכן הן חשופות להרבה עיכובים, בעיות של תיאום צפיות וחוסר מעקב אחרי המצב בשטח. כל אלה עלולים להוביל להוצאות מיותרות ולפעמים אף לקריסה של פרויקטים שלמים. "גם לבן משפחה שלי הייתי ממליץ לקנות דירה אצל יזם גדול ומוכר שהוכיח את עצמו ונותן לו מעטפת מלאה", מוסיף קייקוב. השקעה בנדל"ן שמספקת לכם מעקב קבוע, שקיפות וליווי מלא, היא הדרך החכמה להשקיע בנדל"ן ביוון, ובכלל.
כמה אפשר להרוויח מהשקעות נדל"ן ביוון?
אחרי שהבנו מהם השינויים המתרחשים בימים אלה ביוון, מהי העלות של השקעת נדל"ן ביוון ואיך כדאי לעשות אותה, הגיע הזמן לדבר על הרווח המשמעותי שהנסיבות הנוכחיות מאפשרות. ניקח לדוגמה את עיר הבירה אתונה, הגדולה בערי יוון, שהיא באופן טבעי אזור שנהנה מביקוש רב ושוק נדל"ן צומח. התשואות בעיר נחלקות להשקעות לטווח ארוך של שכירות לשנה והשכרות לטווח קצר עבור שירותים כדוגמת AIRBNB. בטווח ארוך הרווח יעמוד על 4-6% ובטווח קצר על 7-9% (השכרה בטווח קצר באתונה היא בין 2-3 לילות כשהמחיר הממוצע ללילה הוא 110 אירו).
בשונה ממדינות אחרות, הרווחים מהשקעות נדל"ן ביוון יגיעו לכיס שלכם עם יחסית מעט "הפרעות" - למה הכוונה? ישראל ויוון חתומות על אמנת מס, הקובועת כי מיסים על השקעות ביוון ישולמו רק באופן מקומי. לאור נתוני הצמיחה המרשימים של השוק שכבר הוצגו, המיסוי הזה משתלם מאוד למשקיע, שמקבל גם שורה של הטבות נוספות. יוון מעודד השקעות באמצעות חקיקת חוקים לטובת המשקיע, כמו מס רכישה נמוך של 3% ופטור ממס שבח.
נגישות
