איפה יש תשואה גבוהה בקניית דירות להשקעה?

מאת: ישראל הס*

משקיעים רבים שקלטו את הפוטנציאל הכלכלי הטמון בהשקעה בנדל"ן, מחפשים באינטנסיביות אחרי קניית דירות להשקעה שיניבו להם הכנסה חודשית גבוהה. האם זה אפשרי? ואיפה משיגים תשואה גבוהה בקניית דירות להשקעה?

החיפושים של דירות להשקעה תפסו לאחרונה תאוצה גדולה, אך פעילים רבים בשוק הנדל"ן אומרים כי מי שמתחיל לחפש רק היום, כבר "פיספס את הרכבת". מדוע? מכיוון שעם עליית המחירים המהירה של השנים האחרונות, התשואה מהשכרת דירות ירדה לרמה של 3% ומטה במרכזי הערים, ולרמה של פחות מ-6% באיזורי הפריפריה.

התשואות הגבוהות שהיה ניתן למצוא עד 2008 ירדו אטמנם באופן משמעותי, אך אין זה סוף פסוק. מי שמעוניין להשיג תשואות של 7% ואפילו 8% מהשקעה בדירות יכול עדיין למצוא זאת, אך עבודת החיפוש ואיתור הנכס המתאים מצריכים עבודה קשה.  

איזורים בהם יש דירות להשקעה בתשואה של 7% ומעלה

כיום, ניתן להשיג תשואות של 7% ומעלה ברכישת דירות להשקעה בערים מסויימות, אך נצטרך לבחור טוב את השכונה אליה מגיעים בדרך כלל השוכרים היציבים (הרי לא נרצה "להיתקע" עם תשואה על הנייר בלבד וללא שוכרים...).

לפניכם איזורים בהם ניתן עדיין להשיג תשואה גבוהה ושוכרים יציבים:

• שכונת הדר בחיפה -  בשכונת הדר בחיפה מוצעות למכירה דירות של 3 חדרים במחיר של כ-350,000 שקלים, אך יש לזכור כי שכונת הדר מתחלקת ל-2 חלקים: החלק העליון (הקרוב יותר לכרמל) מעל לרחוב ארלוזרוב, והחלק התחתון מתחת לרחוב ארלוזרוב (הקרוב יותר לעיר התחתית). מומלץ מאוד לרכוש דירה בחלק העליון של הדר, משום שהפוטנציאל להשכיר את הדירה לסטודנטים הלומדים באוניברסיטת חיפה או בטכניון ונחשבים לשוכרים איכותיים גדול יותר באיזור זה מאשר בחלק התחתון של הדר. המחיר בחלק העליון של שכונת הדר עשוי לעיתים גם לעלות מעל ל-400,000 שקלים לדירת 3 חדרים, אך ניתן להשכיר דירה זו במצב טוב במחיר של 2,300 שקלים בחודש (תשואה שנתית של 7% בחודש).

• קרית שמונה צפונית מהמרכז המסחרי רסקו - בקרית שמונה ניתן למצוא דירות בנות 3 חדרים במחיר של 260,000 שקלים לדירה, עליה אפשר לדרוש שכירות של 1500-1700 שקלים לחודש (תשואה של 7%-8%). רצוי לחפש דירות בחלק הצפוני של העיר, כך יגדל הסיכוי להשכיר את הדירה לסטודנטים, הנחשבים בקרית שמונה לשוכרים בעלי יציבות רבה. כמו כן, רצוי למצוא נכס הקרוב כמה שיותר לכביש הראשי (דרך תל חי) היות שסטודנטים רבים תופסים טרמפים על כביש זה כדי להגיע למכללת תל חי הנמצאת מצפון לעיר. מכללת תל חי הממוקמת מצפון לעיר הגדילה בשנים האחרונות את מספר הסטודנטים הלומדים בה לכ-5,000, זרז שמייצר ביקושים רבים לשכירות.

• שדרות - בעיר שדרות ניתן למצוא דירות בנות 3 חדרים במחיר של כ-350,000 שקלים לדירה, אותה ניתן להשכיר בכ-2,000 שקלים לחודש. בשדרות ממוקמת מכללת ספיר ובה לומדים כ-9,000 סטודנטים והיא נחשבת מובילה אקדמית בתחומי התקשורת. בשדרות קשה יותר לאפיין את איזורי המגורים של הסטודנטים השוכרים דירה בעיר, מכיוון שכמחצית מתושבי העיר הם סטודנטים והם פרוסים בכל שכונותיה.

איך להעלות את התשואה בדירות להשקעה מ-6% ל-7%?

באיזורים שהוצגו, ניתקל בפעמים רבות בדירות לא משופצות המניבות תשואה של 6% בלבד, אך לא כדאי לפסול אותן על הסף. דירה לא משופצת המניבה תשואה של 6% יכולה להפוך בקלות לדירה המניבה תשואה של 7%. כיצד? עם השקעה של 20,000 שקלים בשיפוץ קוסמטי (צבע, שיפוץ קל לשם חידוש ברזים וחרסינה בחדר האמבטיה והשירותים, החלפת תריס ישן, או תיקון החלונות) ניתן להעלות את השכירות ב-250 עד 500 שקלים בחודש וכך התשואה תעלה בין 0.5% ל-1%.
 

* ישראל הס, בעברו כתב נדל"ן ושוק ההון בביזפורטל ועורך שוק ההון במחלקת האינטרנט של 'כלכליסט', כיום מארגן קבוצות רכישה ורוכשים.