מתגורר בבניין משותף? יש לך זכויות!

אסיפה כללית – מי חייב להגיע אליה ולמה היא משמשת?

אסיפה כללית מיועדת לבעלי הדירות בבניין, כששוכרים לא רק שאינם חייבים אלא אפילו לא רשאים להשתתף, אלא אם קיבלו ייפוי כוח בכתב מבעל הדירה שלהם. ההחלטות שמתקבלות בכל אסיפה כללית מחייבות את כלל דיירי הבניין, בעלי דירות ושוכרים, ועל כולם לעמוד בהן. אם יש לכם נושאים שאתם רוצים שיעלו באסיפה, חשוב שתדעו שזו חובתו של הוועד לכנס אסיפה כללית שתדון בהם בתוך 14 יום, בתנאי שעלתה דרישה כזאת מצדם של שליש מבעלי הדירות לפחות. אפשר גם להוסיף נושאים שחשובים לכם לאסיפה כללית שכבר תוכננה, והחוק קובע שכל בעל דירה רשאי לעשות זאת ככל שמסר על כך הודעה לפחות יומיים לפני קיום האסיפה. רוב ההחלטות מצריכות רוב רגיל, אך ישנם יוצאים מן הכלל: הוספת מעלית, למשל, מצריכה רוב של 66%, להרחבת דירה נדרשת הסכמה מצד 75% מבעלי הדירות ואילו שיפוצים בבניין יכולים להתקיים רק אם קיימת הסכמה מוחלטת של כל בעלי הדירות.

הזכות למידע על הוצאות, הכנסות והחלטות מהאספות הכלליות

מכיוון שהחלטות האספה הכללית מחייבות את בעלי הדירות והשוכרים גם יחד, בין אם מדובר בשכירות של דירת מגורים, חנות או עסק, לעתים קרובות השפעתן על חיי הדיירים ניכרת. בנוסף, דיירי הבניין המשלמים את תשלומי ועד הבית, עשויים להתעניין באופן בו מנוהלים הכספים המשותפים ולרצות לבדוק את ניהול ההוצאות וההכנסות על ידי גזבר הבניין. רוצים להתעדכן בהחלטות שהתקבלו באספות כלליות או בתיעוד ההכנסות וההוצאות? חשוב שתדעו שזו זכותו של כל בעל דירה לעיין ברישומים ובפרוטוקולים של האספות הכלליות, וועד הבית חייב להיענות לפניות כאלה. בכל מקרה של סירוב, בעל הבית רשאי לפנות למפקח על רישום המקרקעין שיחייב את הוועד או הגזבר לחשוף את המידע.

זכותכם ליהנות משקט! מרעישים לכם בכל זאת? – יש מה לעשות...

רעשים של טלוויזיה או רדיו המופעלים בקולי קולות, מסיבות עם רמקולים רועשים ואפילו נביחות כלבים מדירות השכנים – עלולים להיות לפעמים מטרד רציני ומציק במיוחד. זו זכותכם המלאה ליהנות משקט בין 14:00-16:00 ובלילה אחרי 23:00 (בסופי שבוע וחגים אחרי חצות), כשבמקרים של טרטור מזגנים חזק או מפוח לסילוק עלים – אתם רשאים לדרוש סוף למטרד בכל שעות היממה. התקנות מחמירות אף יותר בכל הנוגע לרעש של עבודות בנייה ושיפוץ, שאסור כבר מ-20:00 בערב, ובסופי שבוע וחגים מ-17:00 אחר הצהריים של ערב השבת או החג, ועד לבוקר יום ראשון. אם ביקשתם מהשכנים או מעוברי אורח מחוץ לבניין שמרעישים ומפריעים לכם להפסיק וזה לא עזר, אתם יכולים לפנות למשטרה, אם מדובר בקבלן שיפוצים או חברת בנייה – להגיש פנייה רשמית לעירייה או למועצה המקומית. חשוב שתדעו שאם כל זה לא מספיק, קיימת אפשרות להגיש תביעה אזרחית בבית משפט, או תביעה פלילית אותה מגישים לרכז פניות הציבור של המשרד להגנת הסביבה, בגין מטרדי רעש.  

מה עושים עם נזילות מהדירה מעל או עם שכן שמשתלט על גג הבניין?

חובתכם לכבד את השטחים המשותפים בבניין, ולהימנע מלעשות בהם שימוש בלתי סביר שעלול לפגוע בזכותם של יתר הדיירים ליהנות מהם. חובה זו חלה, כמובן, על כל דיירי הבניין ואם אחד השכנים שלכם משתלט על המחסן המשותף או תופס חלק מהגג לעצמו למרות שהוא לא שייך לו, זכותכם להגיש תביעה כנגדו למפקח על רישום המקרקעין. זו גם הכתובת שלכם במצב בו שכנים מזניחים תיקונים שדרושים בדירות שלהם באופן שפוגע בכם, כמו פיצוץ בצנרת של דירה מעליכם שגורם אצלכם לנזילה. ומה עושים אם הרטיבות היא לא בגלל דירה מעל אלא שגג הבניין פשוט נוזל? – במקרה כזה תוכלו לפנות לוועד הבניין ולדרוש שיתקנו, ואם זה לא עוזר – רישום המקרקעין מטפל גם במקרים כאלה.

זכותכם לתלות שלט בחירות על הקיר החיצוני לדירה שלכם ואפילו להניף עליו דגל גאווה!

מותר לכם לתלות שלט בחירות או דגל גאווה על קיר הדירה שלכם – כחלק ממימוש זכות הביטוי במדינה דמוקרטית, אך כמובן שאם מדובר בקיר של שכן אחר – אתם צריכים לקבל את הסכמתו. אם אתם גרים בשכירות – תצטרכו לוודא שבעל הבית מסכים לכך, אם אזור התלייה הוא משותף – עליכם לקבל אישור מאספת הדיירים. תלו לכם שלט שחוסם את חלון הדירה שלכם או מונע מכם לתלות שלטים משלכם על הקיר? – הפגיעה בכם במקרה כזה אסורה, כך גם במקרה שהשכן שתלה את השלט עשה זאת באזור משותף בלי לקבל אישור מאספת הדיירים, בניגוד לתקנון הבניין או באופן שאינו תואם את חוק העזר לחוק הדרכים בנושא שילוט של הרשות המקומית.

באלו מקרים מותר להשתמש בדירה בבניין לצרכים עסקיים?

קודם כל, חשוב לדעת שניהול עסק בבניין מחייב, ברוב המקרים, קבלת היתר מיוחד מראש מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באזורכם, בעיקר כשמדובר בעסק שכולל קבלת קהל. אז אם אחד השכנים שלכם הוא רופא, קוסמטיקאית או פסיכולוג, ואתם מרגישים שהמסדרון ליד הדירה הפך לטיילת – אתם יכולים לפנות לרשות המקומית ולבדוק אם הוא קיבל היתר. אם הוא אכן מפעיל עסק בלי היתר כזה – מוטב תחילה לברר מולו את הנושא ולבדוק איך ניתן להתחשב גם בצרכים שלכם, אבל אם אתם מרגישים שזה לא עוזר - זכותכם להגיש נגדו תביעה. יחד עם זאת, אם אתם רוצים לנהל עסק שאינו כרוך בקבלת קהל או אפילו לפתוח משפחתון בדירה, במסגרת אינטימת ולא גן ילדים של ממש – החוק בצד שלכם, ואתם לא חייבים לקבל היתר. זכרו שגם במקרים כאלה חשוב מאוד שתנהגו באופן מתחשב בשכנים, ממש כפי שהייתם מצפים שיתחשבו בכם, אם אתם לא רוצים להיקלע לסכסוכים או להיחשף לתביעות.