print header

מתגורר בבניין משותף? יש לך זכויות!

 אם אתם גרים בבניין משותף ולא בטוחים לגבי החובות והזכויות שלכם – אז הגעתם למקום הנכון, כי המדריך הזה יעסוק בדיוק בנושא ויציג בפניכם את התקנות והחוקים, הרשמיים והרשמיים ופחות, של בית משותף.

תשלומי ועד הבית – האם חייבים לשלם אותם, ומה עושים כששכן מסרב לשלם?

תשלומי ועד הבית הם חובה חוקית, ומטרתם לכסות את הוצאות התחזוקה והחשמל של השטחים המשותפים לכל דיירי הבניין. החוק קובע שסכום התשלום יחושב לפי היחס בין שטח הדירה של כל דייר לבין שטחן של כלל הדירות בבניין, אלא אם הדיירים סיכמו ביניהם אחרת. סיכום זה תקף, שימו לב, רק אם כולם הסכימו לו – וזכותכם להתנגד להצעת תשלום השונה מהמוגדר בחוק, אם היא לא נראית לכם הוגנת. חשוב לדעת שהעמידה בתשלומי ועד הבית היא חובה חוקית שחלה על בעל הדירה, אפילו אם היא ריקה וגם אם היא בכלל משמשת כחנות או שטח מסחרי, ואסור לו בשום מקרה לסרב לה! בדרך כלל נהוג שבדירה מושכרת תשלומי ועד הבית חלים על השוכר – אבל זה כבר נושא למשא ומתן בין השוכרים לבעל הדירה, שנושא כאמור באחריות החוקית. במקרה שאחד מבעלי הדירות לא עומד בחובתו ומסרב לשלם – יש לפנות לוועד הבית, שמוסמך להגיש למפקח על רישום המקרקעין תביעה נגדו.

בניין משותף: בניין משותף

אסיפה כללית – מי חייב להגיע אליה ולמה היא משמשת?

אסיפה כללית מיועדת לבעלי הדירות בבניין, כששוכרים לא רק שאינם חייבים אלא אפילו לא רשאים להשתתף, אלא אם קיבלו ייפוי כוח בכתב מבעל הדירה שלהם. ההחלטות שמתקבלות בכל אסיפה כללית מחייבות את כלל דיירי הבניין, בעלי דירות ושוכרים, ועל כולם לעמוד בהן. אם יש לכם נושאים שאתם רוצים שיעלו באסיפה, חשוב שתדעו שזו חובתו של הוועד לכנס אסיפה כללית שתדון בהם בתוך 14 יום, בתנאי שעלתה דרישה כזאת מצדם של שליש מבעלי הדירות לפחות. אפשר גם להוסיף נושאים שחשובים לכם לאסיפה כללית שכבר תוכננה, והחוק קובע שכל בעל דירה רשאי לעשות זאת ככל שמסר על כך הודעה לפחות יומיים לפני קיום האסיפה. רוב ההחלטות מצריכות רוב רגיל, אך ישנם יוצאים מן הכלל: הוספת מעלית, למשל, מצריכה רוב של 66%, להרחבת דירה נדרשת הסכמה מצד 75% מבעלי הדירות ואילו שיפוצים בבניין יכולים להתקיים רק אם קיימת הסכמה מוחלטת של כל בעלי הדירות.

הזכות למידע על הוצאות, הכנסות והחלטות מהאספות הכלליות

מכיוון שהחלטות האספה הכללית מחייבות את בעלי הדירות והשוכרים גם יחד, בין אם מדובר בשכירות של דירת מגורים, חנות או עסק, לעתים קרובות השפעתן על חיי הדיירים ניכרת. בנוסף, דיירי הבניין המשלמים את תשלומי ועד הבית, עשויים להתעניין באופן בו מנוהלים הכספים המשותפים ולרצות לבדוק את ניהול ההוצאות וההכנסות על ידי גזבר הבניין. רוצים להתעדכן בהחלטות שהתקבלו באספות כלליות או בתיעוד ההכנסות וההוצאות? חשוב שתדעו שזו זכותו של כל בעל דירה לעיין ברישומים ובפרוטוקולים של האספות הכלליות, וועד הבית חייב להיענות לפניות כאלה. בכל מקרה של סירוב, בעל הבית רשאי לפנות למפקח על רישום המקרקעין שיחייב את הוועד או הגזבר לחשוף את המידע.

זכותכם ליהנות משקט! מרעישים לכם בכל זאת? – יש מה לעשות...

רעשים של טלוויזיה או רדיו המופעלים בקולי קולות, מסיבות עם רמקולים רועשים ואפילו נביחות כלבים מדירות השכנים – עלולים להיות לפעמים מטרד רציני ומציק במיוחד. זו זכותכם המלאה ליהנות משקט בין 14:00-16:00 ובלילה אחרי 23:00 (בסופי שבוע וחגים אחרי חצות), כשבמקרים של טרטור מזגנים חזק או מפוח לסילוק עלים – אתם רשאים לדרוש סוף למטרד בכל שעות היממה. התקנות מחמירות אף יותר בכל הנוגע לרעש של עבודות בנייה ושיפוץ, שאסור כבר מ-20:00 בערב, ובסופי שבוע וחגים מ-17:00 אחר הצהריים של ערב השבת או החג, ועד לבוקר יום ראשון. אם ביקשתם מהשכנים או מעוברי אורח מחוץ לבניין שמרעישים ומפריעים לכם להפסיק וזה לא עזר, אתם יכולים לפנות למשטרה, אם מדובר בקבלן שיפוצים או חברת בנייה – להגיש פנייה רשמית לעירייה או למועצה המקומית. חשוב שתדעו שאם כל זה לא מספיק, קיימת אפשרות להגיש תביעה אזרחית בבית משפט, או תביעה פלילית אותה מגישים לרכז פניות הציבור של המשרד להגנת הסביבה, בגין מטרדי רעש.  

בניין משותף: אישה שוכבת על ספה

מה עושים עם נזילות מהדירה מעל או עם שכן שמשתלט על גג הבניין?

חובתכם לכבד את השטחים המשותפים בבניין, ולהימנע מלעשות בהם שימוש בלתי סביר שעלול לפגוע בזכותם של יתר הדיירים ליהנות מהם. חובה זו חלה, כמובן, על כל דיירי הבניין ואם אחד השכנים שלכם משתלט על המחסן המשותף או תופס חלק מהגג לעצמו למרות שהוא לא שייך לו, זכותכם להגיש תביעה כנגדו למפקח על רישום המקרקעין. זו גם הכתובת שלכם במצב בו שכנים מזניחים תיקונים שדרושים בדירות שלהם באופן שפוגע בכם, כמו פיצוץ בצנרת של דירה מעליכם שגורם אצלכם לנזילה. ומה עושים אם הרטיבות היא לא בגלל דירה מעל אלא שגג הבניין פשוט נוזל? – במקרה כזה תוכלו לפנות לוועד הבניין ולדרוש שיתקנו, ואם זה לא עוזר – רישום המקרקעין מטפל גם במקרים כאלה.

זכותכם לתלות שלט בחירות על הקיר החיצוני לדירה שלכם ואפילו להניף עליו דגל גאווה!

מותר לכם לתלות שלט בחירות או דגל גאווה על קיר הדירה שלכם – כחלק ממימוש זכות הביטוי במדינה דמוקרטית, אך כמובן שאם מדובר בקיר של שכן אחר – אתם צריכים לקבל את הסכמתו. אם אתם גרים בשכירות – תצטרכו לוודא שבעל הבית מסכים לכך, אם אזור התלייה הוא משותף – עליכם לקבל אישור מאספת הדיירים. תלו לכם שלט שחוסם את חלון הדירה שלכם או מונע מכם לתלות שלטים משלכם על הקיר? – הפגיעה בכם במקרה כזה אסורה, כך גם במקרה שהשכן שתלה את השלט עשה זאת באזור משותף בלי לקבל אישור מאספת הדיירים, בניגוד לתקנון הבניין או באופן שאינו תואם את חוק העזר לחוק הדרכים בנושא שילוט של הרשות המקומית.

בניין משותף: אישה עומדת עם בנה בחלון שעליו תלוידגל גאווה והם מוחאים כפיים

באלו מקרים מותר להשתמש בדירה בבניין לצרכים עסקיים?

קודם כל, חשוב לדעת שניהול עסק בבניין מחייב, ברוב המקרים, קבלת היתר מיוחד מראש מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באזורכם, בעיקר כשמדובר בעסק שכולל קבלת קהל. אז אם אחד השכנים שלכם הוא רופא, קוסמטיקאית או פסיכולוג, ואתם מרגישים שהמסדרון ליד הדירה הפך לטיילת – אתם יכולים לפנות לרשות המקומית ולבדוק אם הוא קיבל היתר. אם הוא אכן מפעיל עסק בלי היתר כזה – מוטב תחילה לברר מולו את הנושא ולבדוק איך ניתן להתחשב גם בצרכים שלכם, אבל אם אתם מרגישים שזה לא עוזר - זכותכם להגיש נגדו תביעה. יחד עם זאת, אם אתם רוצים לנהל עסק שאינו כרוך בקבלת קהל או אפילו לפתוח משפחתון בדירה, במסגרת אינטימת ולא גן ילדים של ממש – החוק בצד שלכם, ואתם לא חייבים לקבל היתר. זכרו שגם במקרים כאלה חשוב מאוד שתנהגו באופן מתחשב בשכנים, ממש כפי שהייתם מצפים שיתחשבו בכם, אם אתם לא רוצים להיקלע לסכסוכים או להיחשף לתביעות.

בניין משותף: אישה מפעילה גן ילדים

מתי מפעילים מעלית שבת, למשך כמה זמן ומי חייב לשלם על התקנתה והפעלתה?

אם יש לכם בבניין רק מעלית אחת – נדרש רוב רגיל באספת דיירים כדי להפעיל אותה כמעלית שבת בסופי שבוע, כך שאם זה מפריע לכם זכותכם (או זכותו של בעל הדירה שלכם) להצביע נגד. גם במידה וההחלטה התקבלה בסופו של דבר ברוב קולות, חשוב לדעת שרק בעלי הבתים שמתכוונים להשתמש במעלית השבת חייבים לשלם את דמי ההתקנה וההפעלה שלה. במידה ואתם דווקא מעוניינים במעלית שבת – חשוב שתדעו שאם יש בבניין שלכם שתי מעליות, מספיקה דרישה של בעל דירה אחד כדי להתקין מנגנון פיקוד שבת ולהפעיל אותו. מבחינת התשלום שתידרשו לשלם על התקנתה והפעלתה של מעלית השבת – הוא ייקבע בהתאם לחלקו של שטח הדירה שלכם ביחס לשטחן של כלל הדירות שדייריהן משתמשים בה. בכל הנוגע לשעות ההפעלה, החוק משאיר את ההחלטה עליהן למה שייקבע ברוב הקולות של בעלי הדירות בבניין, כל עוד מדובר במעלית יחידה. יחד עם זאת, אם אין הסכמה, אך יש שתי מעליות בבניין ויותר – החוק קובע שמעלית השבת תפעל בערב שבת וחג למשך ארבע שעות, ביום השבתון עצמו בבוקר, מ-7:00 עד 12:30, וכן שוב שלוש שעות לפני מוצאי שבת או חג.

מהם השירותים שחייבים לפי חוק להיכלל בכל בניין מגורים?

ישנם שירותים שאתם זכאים לקבל מעצם כך שתאם מתגוררים בבניין משותף, לפי חוק:

  • שירותי תחזוקה: תחזוקת מערכות החשמל, המים והאינסטלציה של הבניין הם חלק מזכויותיהם של הדיירים בו, ובמקביל – חובתם לשלם עבורם.  
  • ניקיון: ניקיון של השטחים המשותפים בבניין אחת לשבוע גם הוא זכות חוקית של דייריו, המכוסה על ידי תשלומי וועד הבית.
  • שירותי שמירה: אם הבניין שלכם הוא רב קומות, אתם זכאים לשירותי שמירה, אך גם מחויבים לשאת בעלויות שכרוכות בכך.
  • הזכות למעלית: מעלית היא זכותכם החוקית רק אם אתם גרים בבניין רב קומות, ובהתאם חובתכם להשתתף באופן יחסי בעלויות ההתקנה, התחזוקה וההפעלה שלה.
  • ביטוח: ביטוח הבניין מיועד לכסות מקרים של נזק בצנרת, במערכת החשמל או במרכיבים אחרים שבתחום השטחים המשותפים לכלל בעלי הדירות, שמחויבים לחלוק בכיסוי עלויותיו.

מתי חייבים להתקין גנרטור בבניין ומה חשיבותו?

חוק התכנון והבנייה מחייב להתקין גנרטור בכל בניין רב קומות, כלומר בכל בניין שגובהו עולה על 29 מטרים או שכולל למעלה משמונה קומות. אבנר טולדנו, הבעלים של חברת "א.טולדנו" המתמחה בהשכרת גנרטורים, מסביר שהגנרטור חיוני למצבי חירום רבים, כמו רעידת אדמה המחייבת את הדיירים לצאת לחדרי המדרגות ועלולה להיות מלווה בהפסקת חשמל, או בשעת שריפה, כשעולה הצורך לעשות שימוש במערכת מדרגות חיצונית. גם מצבי מלחמה המחייבים שימוש במקלטים ומקרי חירום נוספים שבהם צריך להתפנות במהירות – מצריכים גנרטור חירום פעיל ותקין, על מנת לספק חשמל לתאורה ולאפשר תפקוד מציל חיים בעת צרה. חשוב לדעת שהגנרטור מפעיל לא רק את מערכות התאורה במקרה של הפסקה בזרם החשמל, אלא גם מערכות חשובות נוספות, כמו משאבות שמעלות את המים לקומות העליונות  ומערכות אוורור שפועלות במקלט ובמעלית. זאת ועוד: תאורה שנועדה להזהיר טייסים מהיתקלות בבניין בעת טיסות מהווה אף היא מתקן חיוני שאסור להשביתו גם במקרים של הפסקות חשמל, לכן הוא חייב להיות מחובר לגנרטור איכותי ותקין. על הגנרטור להיות מותקן כך שיפעל אוטומטית עם הפסקת זרם החשמל, לצד מתג נוח לגישה להפעלה ידנית בעת חירום. 

לסיכום, הכרת זכויותיכם וחובותיכם חשובה ועשויה להקל במידה רבה את ההתנהלות היומיומית בחיים המשותפים עם השכנים ויתר הדיירים בבניין.

 

חדש: בואו ליהנות מתכנים וטיפים ייחודיים לפני כולם, בערוץ הטלגרם החדש שלנו!
הצטרף בחינם לשירות
התכוונת ל:
בלחיצתך על "הרשם", הינך מסכים ל תנאי שימוש ו הצהרת הפרטיות שלנו ומאשר קבלת מיילים מהאתר.
הצטרף בחינם לשירות
התכוונת ל:
בלחיצתך על "הרשם", הינך מסכים ל תנאי שימוש ו הצהרת הפרטיות שלנו ומאשר קבלת מיילים מהאתר.